Bündnis Pro SEM appelliert an Oberbürgermeister und Stadtrat
München steht auch im nächsten Jahrzehnt weiter unter Wachstumsdruck, darin sind sich alle Prognosen einig. Das bringt Chancen, aber auch Risiken mit sich, die viele Bürgerinnen und Bürger bewegen. Sie wollen, dass die Lebensqualität in München gut bleibt und möglichst noch verbessert wird. Vor allem geht es um bezahlbares Wohnen, intakte Umwelt, stadtverträgliche Mobilität und gutes Zusammenleben der unterschiedlichen Generationen und Gruppen. Darüber muss in der Stadtgesellschaft diskutiert und nach einem möglichst breiten Konsens gesucht werden. Von den gewählten Stadträtinnen und Stadträten wird von vielen zu Recht erwartet, dass sie dabei die Verantwortung für die Gestaltung der Zukunft der Stadt und eine führende Rolle übernehmen.
Das überparteiliche Bündnis Pro SEM repräsentiert für das Gemeinwohl engagierte Initiativen, Verbände, Organisationen und Unternehmen. Wir sind zunehmend besorgt darüber, wie zaghaft und perspektivlos politisch Verantwortliche an wichtige Weichenstellungen bei der Entwicklung neuer Stadtteile mit bezahlbarem Wohnraum im Nordosten und im Norden bislang herangehen. Es geht hier schließlich um jeden 25. Quadratmeter des Bodens unserer Stadt!
Das Bündnis Pro SEM fordert, dass die Politik die Gestaltung dieser Gebiete, entschlossen und unter Nutzung aller Instrumente des Baugesetzbuchs in die Hände nimmt. Wenn bezahlbare Wohnungen und eine intakte Infrastruktur entstehen sollen, müssen die bestehenden Spielräume einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik konsequent genutzt werden. Wir setzen darauf, dass der Oberbürgermeister diesen bedeutenden Schritt in die Zukunft Münchens zur Chefsache macht.
Es ist gut, dass nun der städtebauliche Ideenwettbewerb stattfindet und dadurch die besten Konzepte für Städtebau und Landschaftsraum im Münchner Nordosten gefunden werden können.
Die Monate bis zum Vorliegen der Wettbewerbsergebnisse müssen aber parallel genutzt werden, um für die Eigentümerinnen und Eigentümer, für die Nachbarschaft und für die gesamte Stadtgesellschaft die notwendige Klarheit über Rahmenbedingungen und Lösungen bei der Entwicklung neuer Stadtviertel im Nordosten zu schaffen. Damit wird nicht zuletzt die bislang vermisste Planungsperspektive und Transparenz für alle unmittelbar Betroffenen hergestellt.
Das Bündnis Pro SEM unterbreitet konkrete Vorschläge für konstruktive nächste Schritte. Es geht um „Zukunft zur Heimat machen“, so der Titel der diesjährigen Jahreskonferenz des Rates für Nachhaltige Entwicklung.
Unsere Forderungen an Politik, Verwaltung und Kritiker der SEM im Nordosten
1. Die Anliegen der Grundeigentümer ernst nehmen – Lösungen suchen und befördern
2. Faire Angebote für Grundeigentümer bei Ausschluss von Bodenspekulation
3. Absehbare Kosten für die Infrastruktur transparent darstellen
4. Dauerhaft bezahlbares Wohnen schaffen – Spekulation mit Wohnraum
ausschließen
5. Ansprechende, lebendige und sozial intakte Quartiere entwickeln
6. Gute Erreichbarkeit und nachhaltige Mobilität von Anfang an sicherstellen
7. „Grüne Infrastruktur“ und Artenvielfalt schon im Vorlauf sichern
8. Agrarstrukturelles Zukunftskonzept für den Norden und Nordosten erarbeiten
9. An der ultima ratio Enteignung festhalten um Enteignungen zu vermeiden
10. Alternativen zur Stadterweiterung nach den Regeln der SEM konkret
darlegen
1. Die Anliegen der Grundeigentümer ernst nehmen – Lösungen suchen und befördern
Insbesondere die landwirtschaftlich tätigen Grundeigentümer beklagen sich über mangelnde Planungssicherheit angesichts einer ungewissen Zukunft und verlangen nach verlässlichen und verbindlichen Ansprechpartnern bei der Stadt. Sind Investitionen am gegenwärtigen Standort noch sinnvoll und welche Bank finanziert sie? Welche Ersatzgrundstücke werden angeboten – zu welchen Konditionen? Hilft mir die Stadt, steuerliche Lasten zu vermeiden, wenn Grundeigentum aus dem Betriebsvermögen heraus verkauft wird? Wozu verpflichte ich mich, wenn ich weiterhin Grundeigentümer bleiben möchte?
Unser Vorschlag
Die Stadt richtet außerhalb der Verwaltung eine Anlaufstelle für alle interessierten Grundeigentümer ein. Sie ist mit Expert*innen in Sachen Steuerrecht, Erbrecht besetzt. Dort werden alle Fragen und Belange der Grundeigentümer im persönlichen Gespräch entgegengenommen, vertraulich Auskünfte erteilt und Lösungsvorschläge unterbreitet.
2. Faire Angebote für Grundeigentümer bei Ausschluss von Bodenspekulation
Bei den Betroffenen und in der Stadtöffentlichkeit herrscht Unklarheit, was Grundeigentümer finanziell zu erwarten haben, deren Grundstücke die Stadt erwerben möchte. Einige befürchten mit dem Preis für Grün- und Ackerland abgespeist zu werden, andere haben offensichtlich überzogene Erwartungen
Die Stadt Freiburg hat jüngst im Rahmen einer vergleichbaren SEM-Maßnahme mit vergleichbar vielen Grundeigentümern vorgemacht, wie frühzeitig Klarheit und Verbindlichkeit hergestellt werden. Eine eigens gegründeten Tochter der Stadtsparkasse Freiburg-Nördlicher Breisgau, der Entwicklungsmaßnahme Dietenbach Gmbh & Co KG unterbreiten die Grundstückseigentümer – in Abstimmung mit der Stadt – ein Verkaufsangebot zum Preis von 64 EUR/qm, der über dem Ausgangswert gehobenen Agrarlands (15 EUR/qm) liegt. Die Vertragsbeurkundungen laufen noch, es wird aber erwartet, dass im 130 ha großen SEM-Gebiet nur für ca. 8 ha Fläche Enteignungsverfahren eingeleitet werden müssen.
Unser Vorschlag
Es soll ermittelt werden, welcher Kaufpreis – auch im Lichte der Bayerischen Verfassung – angemessen ist und den Grundeigentümern verlässlich angeboten werden kann. Es ist zu klären, wer im Auftrag der Stadt die Grundstücksgeschäfte tätigen soll (z.B. SSKM ähnlich wie in Freiburg oder ein treuhänderischer Entwicklungsträger). Es ist klarzustellen, dass darüber hinaus etwaige Überschüsse nach Abschluss der Maßnahmen an die Grundeigentümer zu verteilen sind wie es das Gesetz vorsieht.
3. Absehbare Kosten für die Infrastruktur transparent darstellen
Die Kosten der Herstellung der Infrastruktur für einen neuen Stadtteil sind enorm. Das Instrument SEM erlaubt es, diese Kosten so weit als möglich aus den Wertsteigerungen der Grundstücke zu begleichen. Ansonsten müssten sie von der Allgemeinheit getragen werden mit den möglichen Folgen, dass die Stadt andere wesentliche Projekte zurückstellen oder gar streichen muss.
Unser Vorschlag
Erstellung und Veröffentlichung einer Übersicht über die aus heutiger Sicht bei der SEM Nordost zu erwartenden Infrastrukturkosten. Diesen sind die durch Bodenwertsteigerung sowie ggf. Bundes- bzw. Landesförderung z.B. für den Schulbau oder für die U-Bahn-Anbindung zu erwartenden Einnahmen gegenüberzustellen. Diese Kosten- und Finanzierungsübersicht ist mit dem weiteren Planungsfortgang mindestens jährlich fortzuschreiben und zu veröffentlichen.
Zum Vergleich sind auch die (eingeschränkten) Refinanzierungsmöglichkeiten im Rahmen städtebaulicher Verträge bei einer SoBoN-Vorgehensweise darzustellen.
4. Dauerhaft bezahlbares Wohnen schaffen – Spekulation mit Wohnraum ausschließen
Mehrfach wurde die Befürchtung geäußert, dass bei einer SEM die Spekulation und Gewinnmacherei mit Wohnbauland und Wohnungsbau nicht wirksam unterbunden werden könne. So könnte den derzeitigen Grundeigentümern ihr Boden günstig von der Stadt abgekauft werden, die anschließend Grundstücke an Akteure auf dem Immobilienmarkt veräußert, denen an exorbitanten Renditen gelegen ist. Das Geschehen auf dem privaten Immobilienmarkt in den letzten 10 Jahren zeigt, dass diese Befürchtungen nicht unbegründet sind.
Unser Vorschlag
Es soll aufgezeigt werden, in welchem Umfang im Rahmen einer SEM preisgebundener (Miet)Wohnraum für alle Bevölkerungskreise geschaffen werden kann. Dabei sollen die Ziele aus Wohnen in München VI Anhaltspunkte sein: 30% EOF, 20% München Modell, 40% konzeptioneller (preisgedämpfter) Mietwohnungsbau und 10% freifinanzierte Eigentumswohnungen, bevorzugt für Baugemeinschaften. Vergleichend soll dargestellt werden, welche Quoten bei Anwendung der SoBon maximal zu erreichen sind. Es soll dargestellt werden, wie bei der Grundstücksvergabe diese Ziele abgesichert werden können.
5. Ansprechende, lebendige und sozial intakte Quartiere entwickeln
Der Wettbewerb eröffnet die Chance, für das neue Stadtviertel modellhafte Lösungen dafür zu entwickeln, wie urbane Qualitäten auch am Stadtrand ermöglicht und dabei die räumlichen und sozialen Qualitäten der alten Dorfkerne und der bestehenden Wohngebiete erkannt und respektiert werden können. Mit der in München besonders knappen Fläche soll möglichst sparsam umgegangen werden.
Qualitätsfaktoren für neue Stadtteile können z.B. sein: eine angemessen hohe Dichte, insbesondere im Einzugsbereich von U- bzw. S-Bahnhöfen; identifizierbare/identitätsstiftende räumliche Struktur (Quartiersbildung); städtebaulich-architektonische Vielfalt durch entsprechende Parzellierung, Vielfalt der Bauherrschaft und unterschiedliche gestalterische Handschriften; Nutzungsmischung, lebendige (d.h. nicht durch Wohnungen genutzte) Erdgeschosse; gut vernetzte, vielfältig dimensionierte und gestaltete, nutzungsoffene öffentliche Räume und Grünflächen; Nutzung von Dachflächen für gemeinschaftliche Grünflächen und oder Erzeugung von Solarenergie/-wärme. Für zur Zeit der Planung noch nicht bekannte Bedarfe sollen sowohl im öffentlichen Raum wie in den Gebäuden „weiße Flächen“ vorgehalten werden.
Unsere Vorschläge
Um die Diskussion über die angestrebte städtebauliche Qualität des neuen Stadtviertels möglichst breit zu führen, sollte der Ideenwettbewerb (wie geplant) zu Workshops, öffentlichen Zwischenkolloquien und – sobald (Zwischen)Ergebnisse vorliegen – zu Ausstellungen und Diskussionsveranstaltungen genutzt werden. Mit Exkursionsangeboten in große neuere Stadtviertel in München und in anderen Städten könnten zusätzlich die nicht für alle in Plänen und Modellen leicht erkennbaren Qualitätsaspekte anschaulich und erlebbar werden.
Die Größe und Bedeutung der Stadtteilentwicklung im Nordosten legt es nahe, spätestens nach Abschluss des Wettbewerbs einen „Städtebaulichen Qualitätsbeirat“ einzurichten. Er sollte nicht nur aus Planungsfachleuten und Politiker*innen bestehen, sondern auch Vertreter*innen verschiedener Nutzer- bzw. Bauherrengruppen einbeziehen.
6. Gute Erreichbarkeit und nachhaltige Mobilität von Anfang an sicherstellen
Große Befürchtungen der Menschen im Nordosten richten sich auf ein nochmals deutlich wachsendes Verkehrsaufkommen im Zuge der geplanten Siedlungsentwicklung. Tatsächlich werden diese Befürchtungen ohne Forcierung der Mobilitätswende in München und ohne zukunftstaugliche Mobilitätskonzepte für die neue Siedlungen eintreten.
Unsere Vorschläge
Es ist verbindlich darzustellen, ab welcher Dimension der Neubauquartiere (Einwohner / Arbeitsplätze) die Verlängerung der U4 Bahn in die neuen Siedlungen zugesagt werden kann. Es ist sicherzustellen, dass mit der Planung für die Verlängerung der U-Bahn unmittelbar begonnen wird, so dass sie parallel zum Bezug der neuen Quartiere in Betrieb gehen kann. Zudem ist ein Budget für alternative Mobilitätsangebote ( Sharing-Angebote, autonome Kleinbusse) zu bilden, das anteilig aus einem reduzierten Stellplatzschlüssel finanziert werden kann. An den Stadtratsbeschlüssen zur Tieferlegung der DB-Trasse muss festgehalten werden.
7. „Grüne Infrastruktur“ und Artenvielfalt schon im Vorlauf sichern
Der weitaus größte Teil des Untersuchungsgebietes im Nordosten wird auch langfristig Freiraum bleiben: Landwirtschaft, Ausgleichsflächen, Biotope, Gewässer, öffentliche Grünflächen, private bzw. gemeinschaftliche Grünflächen. Sie bilden die unverzichtbare „grüne Infrastruktur“ des neuen Stadtteils und sollen bereits möglichst weit vor Baubeginn als Landschaftsräume gesichert und entwickelt werden. Durch entsprechende Anlage- bzw. Pflegekonzepte kann die Artenvielfalt in all diesen bestehenden, verbleibenden oder neu zu schaffenden grünen Freiräumen gezielt erhöht werden.
Unser Vorschlag
Mit vorlaufenden Maßnahmen zur Stärkung der Biotopqualität, der Erhöhung der Artenvielfalt zur Sicherung und Entwicklung wertvoller Landschaftsräume und mit vorlaufenden Ausgleichsmaßnahmen soll bereits parallel mit der weiteren Planung begonnen werden. Ein Konzept dazu soll bis zum Abschluss des Ideenwettbewerbs erarbeitet und dem Stadtrat sowie der Öffentlichkeit dargestellt werden. Als Grundlage für die Qualitätssicherung für die „grüne Infrastruktur“ soll ab sofort ein Monitoring erfolgen.
8. Agrarstrukturelles Zukunftskonzept für den Norden und Nordosten erarbeiten
Unter Berücksichtigung von geeigneten Tauschflächen und ggf. der Möglichkeiten der flächensparsamen Betriebsumstellung soll ein möglichst großer Umfang stadtnaher Landwirtschaft im Nordosten und im Norden langfristig erhalten bleiben. Die Inanspruchnahme von Landwirtschaftsflächen soll so gering wie möglich bleiben und im stufenweisen Fortgang der Realisierung jeweils so spät wie möglich erfolgen. Eigentümern, die ihren landwirtschaftlichen bzw. Gartenbau-Betrieb fortführen wollen, sind nach Möglichkeit Tauschflächen im Untersuchungsgebiet oder in benachbarten Bereichen des Münchner Grüngürtels, ggf. auch außerhalb des Stadtgebietes anzubieten. Auch die Verluste von Pachtflächen sollen so weit wie möglich im Umfeld kompensiert werden.
Unser Vorschlag
Es wird vorgeschlagen, im Rahmen eines agrarstrukturelle Gutachtens eine detaillierte Befragung der in den Untersuchungsbereichen Nordost und Nord tätigen Landwirte sowie Untersuchungen zu Eigentums- und Pachtverhältnissen, Nachfolge- bzw. Betriebsfortführungsregelungen sowie zur Zukunftsfähigkeit der Betriebe am vorhandenen oder an einem Ersatzstandort durchzuführen. Auf dieser Grundlage soll ein belastbares Konzept für die stadtnahe Landwirtschaft in diesem Bereich parallel zum Ideenwettbewerb erstellt und zusammen mit dessen Ergebnissen präsentiert werden.
Stadt und Landwirte sollten sich dazu unter Beteiligung der Fachbehörden in guter Zusammenarbeit um die Grundlagen und Konzepte für eine künftige landwirtschaftliche bzw. gartenbauliche Nutzung bemühen.
9. An der ultima ratio Enteignung festhalten um Enteignungen zu vermeiden
Ziel der SEM ist ein kooperatives Vorgehehen und ein fairer Umgang mit den Grundeigentümer*innen. Da nicht auszuschließen ist, dass Einzelne ihren privaten Vorteil über die Gemeinwohlbindung des Eigentums stellen, muss die rechtlich nach dem Baugesetzbuch vorgesehene Möglichkeit einer Enteignung gegen angemessene Entschädigung als ultima ratio erhalten bleiben. Auch wenn eine Enteignung in keinem Fall angestrebt wird, so schafft nur ihre grundsätzlich offengehaltene Möglichkeit eine Gleichbehandlung aller Eigentümer*innen und eine Sicherung der für eine nachhaltige Entwicklung des neuen Stadtviertels erforderlichen arrondierten Fläche. Der Flughafenbau im Erdinger Moos ist ein gutes Beispiel, wie sogar die Verlagerung eines ganzen Dorfes ohne eine einzige Enteignung gelang.
Unsere Vorschläge
Es ist aufzuzeigen, dass die Enteignung mit angemessener Entschädigung als ultima ratio das geeignete Mittel ist, um dem fairen Ausgleich zwischen berechtigten privaten Interessen und den Belangen des Gemeinwohls zum Durchbruch zu verhelfen. Dies soll an praktischen Beispielen dargestellt werden, bei denen Enteignungen entbehrlich wurden oder in Einzelfällen aus nachvollziehbaren Gründen unumgänglich wurden.
Dazu führt der Stadtrat möglichst noch im Jahr 2019 zum Thema „Enteignungen im Rahmen städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen“ ein öffentliches Stadtratshearing mit Expert*innen aus der Rechtswissenschaft, von staatlichen Behörden, aus Städten mit Erfahrungen in der Umsetzung großer SEM, von kommunalen Spitzenverbänden und von obersten Bundesgerichten durch. Ziel ist es eine differenzierte, vorurteilsfreie Meinungsbildung zum Thema „Enteignung als ultima ratio“ im Stadtrat sowie in der Öffentlichkeit zu ermöglichen.
10. Alternativen zur Stadterweiterung nach den Regeln der SEM konkret darlegen
Die Kritiker und Gegner der Stadterweiterung im Nordosten nach den Regeln der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (SEM) sind aufgefordert, schlüssiges Alternativkonzept vorzulegen:
Wer sich ganz oder teilweise gegen eine Wohnbebauung im vorgesehenen Umfang ausspricht soll konkret darlegen, an welchen Standorten alternativen Wohnbebauungen realisiert werden sollen, die das bestehende Wohnungsdefizit nachhaltig mindern und dem prognostizierten Bevölkerungswachstum gerecht werden.
Wer sich gegen die Entwicklung des Nordostens nach den Regeln der SEM ausspricht soll konkret darlegen, nach welchen Regeln das Planungs-und Realisierungsverfahren alternativ ablaufen soll. Dabei ist insbesondere darzustellen, in welchem Umfang und mit welchen zeitlichen Bindungen bezahlbarer (Miet)wohnungsbau dabei verbindlich realisiert wird. Hinsichtlich der zu erwartenden planungsbedingten Bodenwertsteigerungen, die ohne besonderen Arbeits- oder Kapitalaufwand der Grundeigentümer zustande kommen, ist darzustellen, in welchem Umfang diese bei den privaten Grundeigentümern verbleiben sollen und welcher Anteil für Bedarfe der Allgemeinheit ( Schulen, Verkehrsanbindung etc.) zur Verfügung steht.
München, 12. März 2019
Bündnis ProSEM
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